Gemeinde steht mit Südi vor enormen Investitionen
Die Südi ist gemäss einer Aussage des zuständigen Gemeinderates am Südi-Podium vom 18. August ein finanzieller «Game-Changer». Gemäss Folien an der Orientierungsversammlung (OV) vom 14. September soll sie dereinst 90 bis 109 Millionen Franken wert sein. Das tönt sehr gut. Es lohnt sich aber, diese Zahlen in einem grösseren Zusammenhang zu betrachten.
Wenn es nach dem Bericht der Controllingkommission geht, kann das Stimmvolk die Umzonung sowie den Bebauungsplan eigentlich nicht ablehnen, denn dann entstehen «erhebliche finanzielle Risiken.» Sie schreibt dazu: «Die Kosten für die Finanzierung des Arealkaufs fallen weiterhin an, während sich die geplanten Erträge aus der Entwicklung und dem späteren Verkauf von Baufeldern verzögern oder ganz ausbleiben könnten. Dies würde den finanziellen Handlungsspielraum der Gemeinde einschränken und könnte künftig zusätzlichen Druck auf den Steuerhaushalt ausüben.» Warum die Erträge ganz ausblieben könnten, erschliesst sich aus diesen Zeilen zwar nicht, aber es ist eine klare und nicht ganz unbedenkliche Warnung an das Stimmvolk. Unter solchen Umständen wird kaum jemand ein NEIN auf den Stimmzettel schreiben. Wesentlich ruhiger und auch neutraler formulierte Gemeinderat Reto Anderhub die Folgen einer Ablehnung. Man müsse dann über die Bücher gehen, die Gründe eruieren und die Planung anpassen, sagte er an der OV. Das liess ein Abstimmungsverhalten offen und die Frage ist schon, ob es die Aufgabe einer Controllingkommission ist, mit Angst zu argumentieren. Aber man weiss ja: Angst ist ein schlechter Berater, aber ein guter Verkäufer.
Zu den Finanzen findet man nicht viel in der Abstimmungsbotschaft, wobei es richtig ist, dass die vorliegende Abstimmung selbst keine Ausgaben oder Kredite auslöst, wie es in der Botschaft heisst. Zu finden sind aber «aktualisierte Wirtschaftlichkeitsberechnungen», welche bereits auch in den Südi-News beschrieben worden sind. «Die aktuelle Schätzung beziffert den Marktwert des entwickelten Areals auf über 100 Millionen Franken. Dem steht ein heutiger Bilanzwert der gemeindeeigenen Grundstücke von rund 53 Millionen Franken gegenüber.»
100 Millionen tönt sehr gut, wenn man die gegenüber den 53 Millionen Bilanzwert stellt. Ausgegeben hat man aber schon ordentlich mehr als diesen Bilanzwert. Der Kaufpreis betrug 60.18 Millionen, hinzu kommt der Kaufpreis des ehemaligen Mare-Grundstückes für 2.63 Millionen. Das wären also schon mal 62.81 Millionen Franken, also fast 10 Millionen mehr als der Bilanzwert.
Nun stand eine lange Zeit die Frage im Raum, wie viel das Projekt neben dem Kaufpreis bisher gekostet hat, mit den Zinsen, dem Personal und allen dem Projekt zugehörigen Kosten. Reto Anderhub hat dies sowohl auf Anfrage von HochdorfR beantwortet wie auch an der oben erwähnten OV. Der Nettoaufwand seit dem Kauf bis 31.12.2025 beziffere sich gemäss diesen Angaben auf 1.7 Millionen Franken, dies dank den Mieteinnahmen der Südi bis Ende 2025. Im aktuellen Budget 2026 kommen 2.45 Millionen und im Budget 2027 1.89 Millionen hinzu. Addiert man dies alles zum Kaufpreis hinzu, sind wir bei 68.85 Millionen Franken.
Nun folgen aber die wirklich grossen Investitionen. «Die nach der Rechtskraft von Umzonung und Bebauungsplan geplante Entwicklung des Areals erfordert Investitionen in die Erschliessung, öffentliche Freiräume und Infrastrukturen», steht dazu in der Abstimmungsbotschaft. Nach Abzug der Investitionsbeiträge Dritter bleiben von den rund 44 Millionen rund 19 Millionen Franken bei der Gemeinde hängen. Damit erhöhen sich die tatsächlichen Kosten auf ganze 87.85 Millionen. Wenn mit dem an der OV präsentierten Szenario 90 Millionen erzielt würden, bliebe also nicht wirklich viel, vor allem weil man weiterhin auch Personalkosten und Zinsen bis zum Abschluss des Projekts dazuzählen müsste, oder wie es die Controllingkommission geschrieben hat: "Die Kosten für die Finanzierung des Arealkaufs fallen weiterhin an." Die SVP hat deshalb an der OV ihre Erwartung formuliert, dass nach einem JA Ende September zügig verkauft und auch Personal in der Verwaltung abgebaut werden sollte, um so wenig Kosten wie möglich bis zum Ende des Projekts, laut Südi News 2045, zu verursachen. Das sind noch viele Jahre in denen Kosten entstehen und diese den Gewinn schmälern könnten, nur schon alleine durch die Zinsen.
Am Südi-Podium erzählte Gemeinderat Reto Anderhub auch, dass die Investoren Schlange stehen würden. Das ist eine gute Nachricht, einen konkreten Kaufvertrag wird es aber wohl noch nicht geben, die Grundlage dafür ist ein JA, eigentlich zwei Mal JA am 27. September. Anderhub hat denn auch auf eine Frage am Podium geantwortet, mit Verkäufen könne ab 2028 gerechnet werden. Dann wird sich zeigen, ob die Investoren, die Geld verdienen möchten, mit all den Auflagen, zum Beispiel Anzahl Parkplätze, klarkommen. Überraschungen darf es aber keine geben, zumindest keine grösseren. Weder verseuchter Boden, was viele ältere Einwohner vermuten, die sich noch an den weissen Abach, wenn die Südi «kochte» erinnern, noch unwirtschaftliche Altbauten, die abgerissen werden müssten. Jede Überraschung kostet und jeder, der jemals gebaut hat weiss: Ohne Überraschungen gibt es kein Bauprojekt. Ist es dann ein solches in der Dimension des Südiprojekts, können Überraschungen sehr teuer zu stehen kommen. Zu möglichen Risiken findet man aber nichts in der Abstimmungsbotschaft, wobei das nicht ganz korrekt ist: Die Controllingkommission warnt vor solchen bei einer Ablehnung. Aber sonst: Kein Wort über Risiken, Gefahren. Als ob es solche nicht geben würde, zum Beispiel durch Bankenprobleme, Zinsschwankungen, Immobilienkrisen, Probleme beim Bau, Altlasten und mehr. Nur beim Erhalt der Bestandesbauten deutet die Gemeinde ein mögliches Risiko an: "Der Umgang mit den bestehenden Industriegebäuden wurde unterschiedlich beurteilt. Der Gemeinderat hält am Grundsatz fest, möglichst viele prägende Gebäude zu erhalten und weiter-
zuentwickeln. Ersatzneubauten bleiben möglich, wenn ein Erhalt aus statischen oder wirtschaftlichen Gründen nicht verhältnismässig ist." Unklar bleibt, wer dies beurteilt und entscheidet und wie sich das finanziell auswirkt, wenn Ersatzneubauten realisitert werden müssten. Die bedingen dann nämlich einen Abriss der Industriebauten mit der zusätzlichen Gefahr, Altlasten aufzudecken.
Ein weiteres, wichtiges Thema, sind schliesslich die Folgekosten des Wachstums durch die 480 bis 900 neuen Wohnungen, so sie Prognose welche an der OV verkündet wurde. Gemeinderat Stefan Kaeslin informierte denn auch an der OV, dass eine Schulraumplanung nötig sei, denn der Schulraum werde kaum ausreichen. Das bedeutet in einfachen Worten: noch mehr hohe Investitionen. Die dringend benötigte Turnhalle, auf die Schulen und Vereine seit vielen Jahren vergeblich warten und bei der die zuständige Gemeinderätin die Anwesenden der OV weiterhin vertröstete, wird umgesetzt werden müssen, vielleicht sogar ein zusätzliches Schulhaus. Dann reden wir aber von weiteren 30 Millionen. Heisst: Der von der Controllingkommission angekündigte «Druck auf den Steuerhaushalt» wird eh zunehmen, denn es stehen sehr hohe Investitionen an, die man natürlich durch Fremdkapital finanzieren kann, aber Investitionen sind es dennoch. Mit den Folgekosten sind wir übrigens weit über 100 Millionen Franken, was die Zahlen in der Botschaft relativiert.
Der letzte Punkt bei den Finanzen ist: Die Südi ist nur ein Quartier von Hochdorf, mehr nicht. Aber alle sprechen davon, dass dieses Quartier Hochdorf nachhaltig verändern wird, man spricht von Game Changer, von einem neuen Zentrum und vergisst dabei, dass es neben der Südi noch eine grosse Gemeinde gibt, mit vielen offenen Aufgaben. Die Badi, der Lunapark, ein ARA-Projekt und der Wärmeverbund, fehlende Gruppenräume in den Schulhäusern sind nur fünf davon, welche an der OV erwähnt worden sind und auch nicht vergessen darf man den Sonderkredit Bushof Ost. Heisst auch hier: Kosten, Investitionen. Natürlich: Langfristig werden Steuereinnahmen fliessen, aber bis es so weit ist, verschlingt die Südi, also ein einziges Quartier, Millionen, während die Gemeinde so oder so vor grossen und damit kostspieligen Aufgaben steht. Wie gesagt: Überraschungen darf es keine geben, oder nur positive, denn negative könnten sich verheerend auswirken und man wird sehen, ob neben der Südi die restlichen Projekte auf Sparflamme gehalten oder heruntergestuft werden. Denn während in der Südi das Leben Schritt für Schritt erst einzieht, findet dieses Leben im Rest der Gemeinde bereits statt. Der Lunapark wird von vielen Familien und mit der Buvette von Besuchenden genützt, die Badi ist äusserst beliebt und wird starkt frequentiert, die Schulhäuser sind voll und es fehlen Gruppenräume, die Vereine sind äusserst aktiv. Investitionen sind ganz normal, zum Beispiel, damit man in der Brauiküche wieder kochen kann, oder bei den baufälligen Häusern an der Hauptstrasse in Besitz der Gemeinde. Sich also nur auf die Südi zu konzentrieren, wäre äusserst prolematisch. Denn während dort ein Quartier überhaupt erst entsteht, gibt es bereits viele andere, funktionierende Quartiere und ein viel grösseres Gemeindegebiet. Die nächsten Jahre werden zeigen, wofür die Finanzen wirklich reichen sowie eingesetzt werden, eingesetzt werden könntn und ob die Südi tatsächlich ein Game Changer sein wird – in welche Richtung auch immer.
| HochdorfR
Der Autor stellt Kosten von "über 100 Millionen" in den Raum, ohne zu vergleichen, was ein Areal dieser Grösse (480–900 Wohnungen) realistischerweise an Wertschöpfung, Steuersubstrat oder Landgewinn über Jahrzehnte generieren könnte. Die reine Kostenseite ohne Ertragsprojektion über die Laufzeit bis 2045 wirkt dadurch einseitig alarmierend.