«Uns fehlte eine fachliche Diskussion»

Die «IG unser Hochdorf, unsere Zukunft» hat im vergangenen Jahr der Gemeinde innerhalb der Mitwirkung zum Südiareal rund 90 Seiten übergeben, mit Vorschlägen, Hinweisen, einer Studie sowie Fragen. Joe Kündig* und Martin Scherer* haben daran mitgearbeitet. HochdorfR hat mit den beiden über die Kernpunkte ihrer Rückmeldungen sowie Ihrer Sichtweise auf das Projekt Südi gesprochen.

Martin Scherer (links) und Joe Kündig haben sich mit dem Thema Südi intensiv beschäftigt. Foto cb

HochdorfR: Wann und warum habt ihr angefangen, euch mit dem Thema Südi zu beschäftigen?

Joe Kündig: Ursprünglich ging es zunächst einmal um die Revision des Bau- und Zonenreglements. Ich habe gemerkt, dass der Vorschlag der Gemeinde damals ideel gefärbt war, viele, nicht nachvollziehbare Auflagen enthielt und so wenig Sinn ergab. Mit dieser Meinung war ich nicht alleine, wie sich zeigte. Dies führte zu einer Gründung einer Interessengemeinschaft. Als wir uns dann intensiv mit diesem Reglement auseinandergesetzt haben, kam immer mehr auch das Thema Südi ins Spiel. Wir stellten fest, dass auch hier viele Fragen offen waren.

Martin Scherer: Joe Kündig fragte mich dann im Zusammenhang mit der Mitwirkung im vergangenen Jahr an, ob ich mithelfen könnte. Es lagen sehr viele Konzepte, technische Berichte und Pläne zum Projekt von der Gemeinde vor und wir hatten nur wenige Wochen Zeit für eine Antwort. Mit meiner rund 30-jährigen Erfahrung als Bauingenieur interessierte mich vor allem das Thema Infrastruktur. Das architektonische Konzept des Südiareals hat mich überzeugt, aber je tiefer ich die Dokumente studierte fehlte mir dazu das überzeugende Infrastrukturkonzept (Verkehr, Energie, Ver- und Entsorgung) und der Bezug zu unserer ländlichen Zentrumsgemeinde.

Ging es dabei um die wachsende Verkehrsbelastung?

Martin Scherer: Natürlich auch. Das neue Wohn- und Gewerbeareal soll so wenig wie möglich Verkehr produzieren, aber als ländliches Zentrum ist die Erreichbarkeit wichtig. Neue Wohnungen und Gewerbebetriebe werden Verkehr generieren, das ist so, aber ohne Parkiermöglichkeiten werden Investoren nicht nach Hochdorf kommen. Wenn die kein funktionierendes Konzept sehen, also wie man zu- und wegfahren, auch parkieren kann, wird kaum jemand investieren. Die Lage der Südi direkt am Bahnhof bietet die Möglichkeit die Parkplatzzahl zu reduzieren und schafft eine optimale Situation für einen Verkehrsknoten für alle Verkehrsarten. In dem Zusammenhang fielen uns bald auch die Gebäude auf, die man unbedingt erhalten möchte.

Joe Kündig: Als Begründung wurde der Materialkreislauf und die graue Energie genannt, also die Energie, die man bereits für das Erstellen dieser Gebäude verwendet hat. Eine für mich viel wichtiger Frage ist aber: Welche Energien, Kosten und Nachteile löst es aus, wenn die Gebäude erhalten werden? Zum Beispiel, hohen Investitionen für zusätzlich statische Massnahmen, hohe Kosten für Schadstoffsanierungen, für Brandschutzmassnahen, für energetische Verbesserungen etc. Der Erhalt der Gebäude löst auch Nachteile in den einzelnen Grundrisskonzeptionen und in der räumlichen Anordnung der übrigen Gebäude aus.

Der Entscheid, die Gebäude zu erhalten wurde aber bereits früh getroffen.

Joe Kündig: Und genau hier sehe ich das grosse Problem der Südi. Der Entscheid wurde viel zu früh gefällt und aus meiner Sicht nicht verhältnismässig. Hier ist eine ganzheitliche und langfristige Betrachtungsweise nötig. Durch das Belassen der bestehenden Gebäude ist und bleibt alles um den Bahnhof sehr eng. Das Problem Gisler AG ist genau eine Folge davon. Man verpasst leider die Chance schon jetzt eine grosszügige und gute Ausgangslage für alle zu schaffen (Fussgänger und Veloanbindung, Bus, Parking). Die Anbindung zum bestehenden Hochdorf respektive zur Hauptstrasse hätte viel besser gelöst werden können. In unserer Mitwirkung haben wir dazu Verbesserungsvorschläge eingebracht.

Martin Scherer: Eigentlich muss man zunächst wie auf einer grünen Wiese die besten Lösungen finden und danach entscheiden, ob man Gebäude stehen lassen will. Vor allem aber sollte man von Beginn weg auch Investoren mit einbeziehen. Egal was wir in der Südi wollen oder nicht: können wir nicht verkaufen, kommen die grossen Probleme.

Altlasten oder Chance? Die bestehenden Gebäude der Südi. Foto cb

Nun wird die Gemeinde aber betonen, man habe ja mehrere Mitwirkungsanlässe durchgeführt und eine Begleitkommission habe alles mitentschieden.

Joe Kündig: Die Anlässe waren aus meiner Sicht alle eher Orientierungs- und Werbeveranstaltungen denn Mitwirkungsanlässe. Die Mitwirkungsgruppe war politisch zusammengesetzt und kein Fachgremium. Für nicht Fachpersonen ist es schwierig , Beebauungspläne und entsprechende Berichte zu lesen sowie Themen wie Erschliessung, Energie, Statik, Immobilienentwicklung und weiteres fachlich zu beurteilen.

Martin Scherer: Wir haben darum zusätzlich eine externe Gruppe, bestehend aus Fachleuten mit einem regionalen Blick auf das Projekt vorgeschlagen. Fachleute aus unterschiedlichen Bereichen.

Wurde euer Vorschlag aufgenommen?

Joe Kündig: Nein, auch die meisten Parteien haben ihn abgelehnt. Für uns aus nicht nachvollziehbaren Gründen.

Und die Begleitkommission?

Joe Kündig: Wir sind kürzlich aus dieser ausgetreten. Man muss dazu wissen, dort wird nichts entschieden, nur zur Kenntnis genommen. Wir erhielten oft die Unterlagen erst kurz vor den Sitzungen. Kontroverse Themen wurden spät aufgegriffen. Daher wäre eine Fachkommission so wichtig. Eine, die fundierte Empfehlungen für die Parteien und diese Kommission erarbeiten und aussprechen könnte.

Nun haben ja aber professionelle Planer und Büros mitgewirkt. Was fehlt denn?

Joe Kündig: Mir fehlt wie erwähnt der fachliche Blick aus regionaler Sicht und auch eine echte Diskussion.

Martin Scherer: Bis jetzt haben ja vor allem Architekturbüros mitgewirkt, das ist aber wie erwähnt nur ein Aspekt, bei dem die Infrastruktur zu wenig berücksichtigt wird.

Joe Kündig: Der aktuelle Bebauungsplan mit den grossen Baufeldern verhindert oder erschwert zudem den Einbezug von regionalen Playern, was aus meiner Sicht nicht sein darf.

Was heisst das genau?

Joe Kündig: Die Parzellen sind sehr gross und weisen riesige Bauvolumen auf. Die Mehrheit oder praktisch alle der regionalen Baugenossenschaften sind zu wenig stark um solch grosse Bauvolumen stemmen zu können. Dabei sind es genau diese WBG’s, die seit vielen Jahren in der Gemeinde günstigen und erschwinglichen Wohnraum anbieten, darunter auch Alterswohnungen schaffen. Auch Junge Menschen sind darauf angewiesen, dass sie Wohnungen finden, die sie zahlen können.

Martin Scherer: Das Projektteam hat viel entschieden ohne dass eine faktenbasierte Diskussion in der Begleitkommission und mit Investoren stattgefunden hat.

Joe Kündig: Übrigens hat die Gemeinde damals in der Abstimmungsbotschaft geschrieben, sie werde das Areal nicht alleine entwickeln. Ich bin überzeugt, wäre von Anfang an ein Investor im Boot gewesesen, würde das Areal heute deutlich anders aussehen.

Martin Scherer: Und es geht ja noch weiter. Gemäss dem existierenden Masterplan will die Gemeinde sogar selber Wohnungen bauen und selber verkaufen. Das ist aber definitiv nicht die Aufgabe einer Gemeinde.

Habt ihr eure Themen und Anliegen der Gemeinde gemeldet, also mitgewirkt?

Martin Scherer: Wir haben rund 90 Seiten eingereicht, mit vielen Themen, planerischen Korrekturen und Hinweisen sowie einer Studie.

Joe Kündig: Dazu möchte ich auch festhalten, dass dies alles andere als einfach war. Man muss sich viel Zeit nehmen, was nicht für alle Arbeitnehmenden und auch Gewerbetreibende einfach so möglich ist, vor allem auch innerhalb der kurzen Zeit, in der deine Rückmeldung möglich war. Aus unserer Sicht war es aber wichtig, mitzuwirken und auch mitzuhelfen, damit dieses Projekt auch wirklich gelingt.

Wie war die Reaktion auf eure Mitwirkung, beziehungsweise lautete die Antwort der Gemeinde?

Joe Kündig: Einige Punkte wurden moderat aufgenommen oder werden noch diskutiert, die wesentlichen Inputs sind aber nicht eingeflossen.

Martin Scherer: Ich persönlich hätte erwartet, dass man mit einer grossen Interessengruppe, die so viel einbringt, zusammensitzt, dass diese Personen die Möglichkeit erhalten hätten, ihre Inputs zumindest der Gemeinde vorzustellen. Wir hatten auch klare Vorschläge, wie wir auf der Basis des guten Arealkonzepts mit kleinen Verzögerungen unsere Ideen hätte aufnehmen können. Ich denke aber, dass der Zug zum Zeitpunkt der Mitwirkung bereits abgefahren war.

Auszug aus einer von der IG Unser Hochdorf - unsere Zukunft finanzierten Studie zum Bushof West. Sie war Teil der Rückmeldung an die Gemeinde innerhalb der Mitwirkung im vergangenen Jahr.

Bei euren Unterlagen war auch der vieldiskutierte Bushof Ost ein Thema. Ihr habt eine von euch finanzierte Studie einer Planungsfirma eingereicht. Worum ging es dabei?

Martin Scherer: In der Studie ging es vor allem um den idealen Standort für eine optimale Verkehrsdrehscheibe im Zentrum von Hochdorf unter Berücksichtigung der vorhandenen Gebäude und dem in den 40er Jahren geplanten Bahnausbau. Der Bushof Ost erwies sich auch in der Studie als guter Standort für wenige Busanschlüsse. Für die in der Mitwirkung von der Gemeinde gewünschte Anzahl Busse und Buslängen bietet er aber zu wenig Platz, um langfristig wirklich etwas Vernünftiges und Sicheres zu entwickeln. Die Studie zeigte auf, dass mit Einbezug des Südiareals, auf kurzer Gehdistanz, Hindernisfrei, der Bushof West mit der Bahn verbunden werden könnte. Beim Bushof West könnte zudem ein Parkhaus im Untergrund realisiert werden - nahe am Zentrum. In diesem Zusammenhang habe ich auf die Wichtigkeit einer genügend breiten Unterführung in der Mitte hingewiesen, um das Südiareal von Beginn weg mit dem Zentrum zu verbinden. Das wäre aus unserer Sicht elementar wichtig und würde alles entlasten. Die Unter- oder Überführungen Nord und Süd könnten dann später, falls überhaupt gebraucht, gebaut werden.

Das tönt nach einem sinnvollen Vorschlag. Wird er umgesetzt?

Joe Kündig: Nach unserem Wissensstand nicht. Die Gemeinde müsste diese Unterführung halt vorfinanzieren, aber es ist, wie Martin Scherer betont hat, wirklich entscheidend.

Martin Scherer: Das Südiprojekt wird schliesslich alles verändern auch das Zentrum, daher ist eine Anbindung von Anfang an, auch mit einer Velospur in der Unterführung, elementar wichtig.

Joe Kündig: Und weniger Buskanten beim Bushof Ost würden auch andere bekannte Probleme von Anliegern lösen.

Was wird bestehen bleiben, wie viele Altlasten wird man finden, wie wir der Vekehr reibungslos funktionieren? Es gibt noch viele wichtigt Fragen bei der Südi. Foto cb

A pro pos Zentrum: Geplant ist im Südiareal eine grosse Fläche für das Gewerbe, fast so gross wie die bestehende Fläche. Ist das realistisch oder sogar eine Bedrohung für Geschäfte im jetzigen Zentrum?

Joe Kündig:  Die hohe Anzahl an Gewerbeflächen welche im Südiaral entstehen sollen ist aus meiner Sicht nicht realistisch, wir haben schon genug leere Büroflächen in Hochdorf. Es besteht aber tatsächlich die Gefahr, dass entlang der Hauptstrasse weitere Geschäfte eingehen werden, da auch immer mehr Parkplätze verloren gehen. Falls Coop tatsächlich in das Südireal umzieht, werden zudem immer mehr Personen im Gebiet unterhalb der Gleise einkaufen müssen, das generiert wieder mehr Verkehr, mehr Stau, noch mehr Probleme beim Kreisel.

Sollte man die Südi demnach im Zusammenhang mit der ganzen Entwicklung Hochdorfs betrachten?

Martin Scherer: Unbedingt. Wie zu Anfang erwähnt, die Südi wird vieles verändern. Daher ist wichtig, die Anbindung, den Verkehr inklusive Fussgänger und Velo und auch andere Themen wie das Gewerbe und Parkplätze mitzudenken.

Wäre es aus eurer Sicht sinnvoll, das Projekt nochmals in Ruhe anzuschauen und zu einem späteren Zeitpunkt die Umzonung vors Volk zu bringen?

Martin Scherer: Den aktuellen Projektstand kenne ich nicht, öffentlich wurde bekannt gegeben, dass die Anzahl Parkplätze auf knapp 500 angehoben werden sollen und wir wurden orientiert, dass viele Korrekturen vorgenommen wurden. Schriftlich wurde uns als Antwort auf unseren Austritt aus der Begleitkommission geschrieben, dass eine Ablehnung der Umzonung im Herbst desaströse finanzielle Folgen hätte.

Joe Kündig:  Wenn dem wirklich so ist, dann ist mit diesem Projekt aber einiges falsch gelaufen. Man muss ein solches Projekt so aufgleisen, dass es bei einer Ablehnung keine desaströsen Nachteile für das Volk gibt. Man muss immer ein Plan B haben, alles andere ist unprofessionell. Es fragt sich, weshalb wir eigentlich noch Abstimmen müssen.

Martin Scherer: Auch deswegen müssen von Anfang an Investoren mit an Bord sein. Alles hängt schliesslich von ihnen ab und das Risiko ist zurzeit aus unserer Sicht gross, dass Investoren abgeschreckt werden und wir auf unserem Schuldenberg sitzen bleiben.

Abgeschreckt auch von der geplanten Anzahl an Parkplätzen?

Martin Scherer: Neue Wohnungen und Gewerbe bringen Verkehr und die Menschen darin benötigen auch Fahrzeuge. In der Schweiz besitzt ein durchschnittlicher Haushalt ca. 1.15 Autos, in ländlichen Gebieten ist der Anteil höher. Der Parkplatzbedarf wird in der Schweiz aufgrund einer VSS-Norm hergeleitet und in den Wohnquartieren von Hochdorf zeigt sich, dass dieser Bedarf +/- zutrifft. Bei der Südi wurde dieser Wert um 60 Prozent reduziert. Eine Reduktion der Parkplätze aufgrund der guten Bahnanbindung erachte ich als sinnvoll, aber in diesem Mass als gefährlich. Pro Wohnung waren im Mitwirkungsprojekt ca. 0.3 Parkplätze vorgesehen. Für das Gewerbe gilt dieselbe Reduktion. Wie durch die Gemeinde orientiert wurde, sollen im überarbeiteten Projekt punktuell mehr Parkplätze einzelnen Wohnungen zugeteilt werden. Die Parkplatzanzahl so stark reduzieren zu wollen sehen wir nicht als realistisch an und wir befürchten, dass die Fläche dadurch unverkäuflich sind. Umso wichtiger ist es, ein Verkehrskonzept zu entwickeln, das wirklich funktioniert und den Mehrverkehr berücksichtigt.

Nun soll im Herbst das ganze Gebiet umgezont werden. Hätte man nicht auch nur einen Teil umzonen können, um Zeit zu gewinnen?

Joe Kündig:  Absolut. Man könnte das Gebiet aufteilen und im Herbst über einen Teilbereich abstimmen lassen, damit man zum Beispiel erste Parzellen verkaufen kann. Aus unserer Sicht gibt es diesen Druck nicht, alles jetzt umzonen zu müssen. So hätte man gewisse Punkte nochmals überarbeiten können.

Ihr habt einiges an Zeit investiert und der Gemeinde viele Inputs gemeldet, euch am Prozess, den ja die Gemeinde gewünscht hat, beteiligt. Was ist euer Fazit?

Martin Scherer: Ich bin enttäuscht, dass kein Dialog stattgefunden hat, vor allem keiner auf einer fachlichen Ebene. Das Risiko ist gross und es kann gut sein, dass einiges nicht aufgehen wird, vor allem, dass Investoren kein Interesse an all den Auflagen und fehlenden Lösungen haben werden. Dann werden wir alle das bezahlen müssen.

Joe Kündig: Das ist auch das, was mich beschäftigt. Für mich ist dann aber wichtig, dass die Gemeinde die Verantwortung für ihr Vorgehen übernimmt. Wir, gemeinsam mit anderen Personen aus der IG, haben wirklich versucht uns konstruktiv mit Vorschlägen und Analysen einzubringen, damit dieses Projekt ein Erfolg wird. Mehr können wir zurzeit nicht tun.

Eine idyllische Szenerie, stimmungsvoll und Menschnfreundlich. So wird die Südi präsentiert, hier am Eröffnungsvent vom 9. Mai 2026. Foto cb

*Joe Kündig, Architekt FH und Wirtschafts-Ing. FH, betreibt seit 2001 ein eigenes Architekturbüro in Hochdorf, welches sehr viele Wohn- und Gewerbehäuser in Hochdorf und Umgebung realisiert hat. Er ist unter anderem Präsident der Wohnbaugenossenschaft Weid, Hochdorf sowie verantwortlich für die Immobilien des Klosters Baldegg. Ehrenamtlich hat er sich für viele Vereine einsetzt und einige grosse Anlässe geleitet.

*Martin Scherer, Hochdorf, Bauingenieur ETH, arbeitete 33 Jahre bei der Firma Emch+Berger WSB AG, 23 Jahre als deren CEO. In seiner Zeit als CEO entwickelte sich die Firma zum grössten Bauingenieurbüro in der Zentralschweiz. In dieser Zeit hat er unzählige Projekte von Gemeinden, Kanton und Bund verantwortet, unter anderem den Tunnel Schlund auf der A2, die Tangente Zug/Baar, Umfahrung Cham-Hünenberg, Infrastrukturprojekt der Papieri Cham oder Hochbauten wie das Uni/PH-Gebäude in Luzern sowie die Einkaufszentren Länderpark in Stans und Zugerland in Steinhausen. Ende 2022 trat er als CEO zurück.